Главное за минуту
- Для владельца площадки: сначала проверьте её функции, критерии и статус. Требования к посредническим цифровым платформам нельзя автоматически переносить на любой сайт с объявлениями.
- Для арендодателя: налог зависит от полученного дохода и подходящего режима. Объявление само по себе не означает, что квартира уже сдана и доход получен.
- Для продавца квартиры: перед расчётом налога проверьте освобождения, срок владения, документы о расходах и применимые правила кадастровой стоимости.
Вы разместили квартиру для сдачи в аренду. Или запускаете собственный сайт, на котором пользователи будут продавать товары и предлагать услуги. В новостях — новые правила для цифровых платформ. Означает ли это, что каждое объявление теперь автоматически превращается в начисленный налог?
Само размещение объявления не создаёт налог на доход, который ещё не получен. Но правила работы платформ и их взаимодействия с ФНС действительно меняются. Чтобы понять последствия, нужно разделить три вопроса: что обязан делать оператор сайта, какой доход получил пользователь и как этот доход облагается налогом.
Разберём изменения без громких обещаний и страшилок — на примерах аренды жилья и продажи недвижимости.
Материал для физических лиц — налоговых резидентов Российской Федерации и владельцев площадок, работающих на российском рынке. Проверено 27 сентября 2026 года. Налогообложение нерезидентов, организаций и ИП на специальных режимах здесь не рассматривается.
Что вступает в силу 1 октября
С 1 октября 2026 года начинает действовать федеральный закон № 289-ФЗ об отдельных вопросах регулирования платформенной экономики. Он устанавливает правила для посреднических цифровых платформ, их операторов, партнёров и пользователей.
Дата вступления в силу и основные признаки таких платформ разъяснены на официальном сайте Правительства России. Сам закон опубликован на портале правовой информации.
Информационному взаимодействию платформ с налоговыми органами посвящена статья 20 закона. Порядок обмена регулирует постановление Правительства РФ от 20 июня 2026 года № 766. ФНС собрала нормативные акты и технические материалы в специальном разделе о цифровых платформах.
Из этого не следует, что любой сайт с объявлениями обязан передавать в ФНС все сведения обо всех посетителях. Сначала необходимо определить статус площадки и применимые к ней требования. Обмен данными и расчёт налога у конкретного человека — разные процедуры.
Подпадает ли обычная доска объявлений под новые правила
Представим два сайта. На первом человек публикует предложение и оставляет контакты. На втором покупатель выбирает товар, оформляет заказ и оплачивает его через площадку. Снаружи оба могут выглядеть как каталог карточек, но их участие в сделке различается.
Для статуса посреднической цифровой платформы важны предусмотренные законом возможности совершения сделок и оплаты, дополнительные критерии и включение в реестр. Одного названия «маркетплейс» или наличия кнопки «Разместить объявление» недостаточно.
В разъяснении к постановлению № 54 Правительство приводит следующие дополнительные критерии:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Среднесуточная аудитория за прошлый год | Не менее 100 тысяч человек |
| Масштаб деятельности | Стоимость сделок не менее 50 млрд рублей за прошлый год либо не менее 10 тысяч продавцов, совершивших хотя бы одну сделку за этот год |
Аудитория и один из показателей масштаба рассматриваются совместно. Это ориентир для первоначальной оценки российских площадок, а не полный юридический тест: необходимо учитывать определения закона, условия постановления и реестр. Источник — Правительство России.
Для владельца небольшого сайта практический вывод такой: сначала описать свою бизнес-модель, затем проверить требования к ней. Поспешно добавлять сбор паспортов или выгрузку пользовательских данных только из-за новости о законе не следует.
Кого здесь называем налоговым резидентом РФ
Российский паспорт сам по себе не определяет налоговое резидентство. По общему правилу учитывается фактическое нахождение в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Окончательный статус для налогообложения доходов за год определяется по итогам налогового периода; есть специальные правила и исключения.
Если вы долго жили за границей, статус лучше проверить отдельно. Далее примеры рассчитаны именно для налогового резидента РФ. Разъяснение ФНС о резидентстве.
Сдаёте жильё: какую ставку учитывать
Обязанности по налогообложению дохода от аренды существовали и до новых правил обмена данными. Для физического лица возможны, в частности, уплата НДФЛ или применение налога на профессиональный доход при соблюдении его условий.
НДФЛ: ставка зависит не только от аренды
Для резидентов доход от аренды облагается по прогрессивной шкале. Учитывается соответствующая совокупность налоговых баз — в неё могут входить и зарплата, и арендный доход.
| Часть годовой налоговой базы | Ставка |
|---|---|
| До 2,4 млн рублей включительно | 13% |
| Свыше 2,4 млн до 5 млн рублей | 15% |
| Свыше 5 млн до 20 млн рублей | 18% |
| Свыше 20 млн до 50 млн рублей | 20% |
| Свыше 50 млн рублей | 22% |
Повышенная ставка применяется только к части базы сверх соответствующего порога. Поэтому нельзя обещать каждому арендодателю фиксированные 13% независимо от остальных доходов. ФНС: группы доходов и шкала НДФЛ.
НПД: 4% или 6%, если режим вам подходит
При соблюдении условий НПД доход от сдачи жилого помещения облагается по ставке 4%, если платит физическое лицо, и 6%, если платит организация или ИП. Лимит дохода, учитываемого для НПД, — 2,4 млн рублей за календарный год. По полученным доходам нужно формировать чеки.
Переносить эти правила на любую недвижимость нельзя: сдача нежилых помещений не относится к разрешённой для НПД аренде жилья. Официальный сайт ФНС о НПД.
Пример. Собственник на НПД сдаёт квартиру физическому лицу за 40 000 рублей в месяц. Налог по ставке 4% — 1 600 рублей за месяц, без учёта налогового вычета НПД. При НДФЛ 13% с такой же суммы получилось бы 5 200 рублей — но только если соответствующая часть годовой базы действительно облагается по этой ставке и нет влияющих на расчёт вычетов.
Это иллюстрация расчёта, а не универсальный выбор режима. Регистрация самозанятости также не переводит в НПД доходы, полученные до постановки на учёт. ФНС о налогообложении сдачи жилья.
Продаёте квартиру: цена в объявлении — ещё не налоговая база
Фраза «продал квартиру — заплати процент со всей суммы» пропускает несколько важных шагов.
Сначала проверяют, есть ли освобождение от налога, в том числе по сроку владения. Затем определяют учитываемый доход и возможность применить имущественный вычет либо документально подтверждённые расходы на приобретение. Для облагаемых доходов резидентов от продажи недвижимости действует шкала 13% и 15%. ФНС: продажа недвижимости.
Имеет значение и кадастровая стоимость: в предусмотренных законом случаях налоговый расчёт нельзя построить только на цене договора. При этом применимый коэффициент может зависеть от региона — например, ФНС отдельно разъясняет повышение коэффициента до 1 в Калининградской области. Официальное региональное разъяснение.
Цена предложения может измениться после переговоров. Поэтому для расчёта нужны документы о реальной сделке, приобретении объекта и сроке владения, а не только скриншот объявления.
Что владельцу сайта проверить уже сейчас
Начните с одного конкретного пользовательского сценария: человек разместил предложение, покупатель откликнулся, стороны договорились, деньги поступили получателю. Зафиксируйте, на каких этапах участвует ваша площадка.
Разделите оплату размещения объявления и расчёты за сам товар, аренду или услугу. Затем определите, кто заключает договор с покупателем, принимает деньги и отвечает за возвраты. Именно этот сценарий стоит сопоставить с законом и пользовательскими условиями сайта.
После подключения бронирования, оплаты или комиссии со сделки оценку нужно повторить: функции площадки могут измениться. Короткий список вопросов для такой проверки — в конце статьи.
Если вы ещё выбираете способ заработка, полезно сначала сравнить модели монетизации доски объявлений: плата за публикацию и участие в расчётах по сделке предполагают разные процессы. При запуске собственной доски объявлений на Adwos эти процессы стоит описать до подключения платежей.
Ответы на частые вопросы
Новые правила вводят налог на само объявление?
Нет. Информационный обмен с ФНС не означает введение НДФЛ за факт размещения предложения. Налоговые последствия определяются полученными доходами и применимыми нормами.
Собственный сайт освобождает продавцов от налогов?
Нет. Способ поиска покупателя или арендатора сам по себе не отменяет налогообложение дохода. Собственная площадка даёт контроль над сервисом и бизнес-процессами, но не освобождение от закона.
Всем арендодателям подходит самозанятость?
Нет. Нужно проверить вид помещения, размер доходов и остальные условия НПД. Налоговое резидентство само по себе также не гарантирует право применять этот режим. Условия перечислены на сайте ФНС о НПД.
Каждой доске объявлений нужна интеграция с ФНС к 1 октября?
Такого общего вывода делать нельзя. Обязанности зависят от правового статуса и функций площадки. Начните с официальных критериев Правительства и нормативных материалов ФНС.
Чек-лист перед следующей сделкой или запуском
Если вы владеете сайтом
- Опишите путь от публикации предложения до оплаты и возврата: где участвует площадка, а где стороны действуют самостоятельно.
- Сопоставьте этот сценарий с признаками посреднической цифровой платформы, дополнительными критериями и правилами реестра.
- Проверьте, соответствуют ли пользовательские условия реальным ролям сторон и денежным потокам.
- Определите, какие данные действительно нужны и на каком основании вы их обрабатываете. Повторите оценку перед подключением новых платёжных функций.
Если вы сдаёте или продаёте жильё
- Уточните свой налоговый статус и соберите договоры, сведения о поступлениях и документы по объекту.
- При аренде проверьте подходящий налоговый режим. Если применяете НПД — проверьте условия режима и формируйте чеки по поступлениям.
- При продаже проверьте освобождение от налога, срок владения, подтверждённые расходы или вычет и правила кадастровой стоимости.
- Проверьте сроки отчётности и уплаты именно для вашей ситуации по официальным материалам ФНС.
Официальные источники
Дата проверки материала — 27 сентября 2026 года. Если читаете статью позже, проверьте актуальную редакцию норм по ссылкам ниже.
- Закон № 289-ФЗ — официальная публикация.
- ФНС: нормативные акты и обмен данными цифровых платформ.
- ФНС: условия налога на профессиональный доход.
- ФНС: налоги при сдаче и продаже недвижимости.
Материал носит информационный характер. Для конкретной сделки или площадки нужно учитывать документы, применимый налоговый режим и актуальную редакцию законодательства.
